La escritura de obra nueva es un documento esencial en el sector inmobiliario, ya que formaliza la existencia legal de una construcción y la inscribe en el Registro de la Propiedad. A continuación, vamos a analizar en detalle qué implica la escritura de obra nueva, los pasos para realizarla, los impuestos involucrados y los costes que supone. También hablaremos de las posibles complicaciones y cómo prevenirlas. Sigue leyendo.
¿Qué es la escritura de obra nueva?
La escritura de obra nueva es un documento notarial que declara formalmente la construcción de un edificio o vivienda sobre un terreno registrado. Este proceso es clave para que la edificación sea reconocida legalmente y pueda registrarse, lo que facilita su futura venta, alquiler o financiación mediante hipoteca.
¿Es obligatoria?
La escritura de obra nueva es obligatoria si el propietario planea vender, alquilar o solicitar una hipoteca sobre la propiedad. No obstante, si la edificación es para uso personal y no se busca financiación ni se prevé un traspaso, no es obligatoria, aunque sí recomendable para acceder a servicios como luz o agua.
¿Qué documentos son necesarios para tramitar la escritura de obra nueva?
Para llevar a cabo la escritura de obra nueva, necesitamos los siguientes documentos:
- Licencia de obra expedida por el ayuntamiento.
- Certificado de final de obra emitido por un arquitecto o técnico competente.
- Cédula de habitabilidad, exigida en algunas comunidades autónomas (en el caso de Andalucía, comunidad en la que nos encontramos, no existe). Este documento ha sido reemplazado por otro parecido. En concreto, el Decreto 283/1987 de 25 de diciembre suprimió este documento de carácter obligatorio para Andalucía.
- Certificado de eficiencia energética.
- Coordenadas georreferenciadas de la construcción.
- Libro del edificio, que se deposita en el Registro de la Propiedad.
¿Qué papel juega la figura del notario en todo este proceso?
El notario juega un papel central en la escritura de obra nueva. Su función es la de garantizar la legalidad del acto, verificando la autenticidad de los documentos presentados y certificando la firma de la escritura. Además, el notario puede encargarse de inscribir el documento en el Registro de la Propiedad, asegurando así la validez pública de la construcción.
Costes asociados
El proceso de escrituración incluye varios costes, que pueden variar según la comunidad autónoma y el valor de la construcción:
- Honorarios notariales, que dependen del valor declarado de la obra.
- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que suele oscilar entre el 1,2% y el 3% del valor de la construcción.
- Tasas del Registro de la Propiedad, que también varían dependiendo del valor y las características del inmueble.
Impuestos que debemos considerar
Además del AJD, los propietarios deben tener en cuenta otros impuestos y tasas, como:
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que debe estar al día.
- Impuestos autonómicos específicos, dependiendo de la región.
¿Qué problemas podemos encontrar y cómo podemos prevenirlos?
Retrasos en la licencia de obra
Uno de los problemas más frecuentes es la demora en la obtención de la licencia de obra, lo que puede retrasar el proceso de escrituración. Para evitar esto, es crucial planificar con antelación y estar en contacto constante con las autoridades locales.
Errores en la documentación presentada, como discrepancias en las medidas de la construcción o en las coordenadas geográficas, pueden obstaculizar el proceso. Para mitigar estos riesgos, se debe contar con el apoyo de un técnico competente y revisar minuciosamente toda la documentación.
Los gastos de escrituración pueden superar las expectativas si no se contemplan todos los aspectos. Se recomienda utilizar calculadoras de costes, como las ofrecidas por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), para tener una estimación precisa.
¿Qué pasos debes seguir tras la escritura?
Cuando la escritura de obra nueva ha sido formalizada y registrada, es importante que sigas los siguientes pasos:
- Contratación de servicios básicos (agua, electricidad, etc.).
- Obtención de la licencia de primera ocupación, si aún no se ha tramitado.
- Inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad para que esté completamente legalizada.
La escritura de obra nueva es un paso fundamental en el proceso de construcción y legalización de inmuebles. Involucra múltiples figuras, desde técnicos y arquitectos hasta notarios, y requiere una preparación rigurosa para evitar complicaciones. Aunque es un trámite con costes y procesos formales, es esencial para garantizar la seguridad jurídica y facilitar la futura venta o alquiler de la propiedad.
Planificar con antelación, contar con asesoramiento profesional y prever posibles contratiempos son las mejores estrategias para realizar este proceso de manera eficiente y sin contratiempos.
Desde Grupo Recio, constructora y promotora de referencia en Sevilla, ofrecemos un servicio integral para guiar a nuestros clientes en todo el proceso de escrituración de obra nueva. Nuestro equipo de expertos asiste en la recopilación y verificación de la documentación necesaria, como la licencia de obra y el certificado de final de obra, asegurando que cada detalle cumpla con las normativas vigentes. También colaboramos estrechamente con notarios y otros profesionales para facilitar la inscripción en el Registro de la Propiedad, garantizando una transición sin complicaciones y totalmente legal.
Ayudamos a nuestros clientes a anticipar y gestionar posibles inconvenientes, como demoras en la obtención de licencias. Gracias a nuestro enfoque proactivo y experiencia en el sector inmobiliario, ofrecemos asesoramiento preciso y soluciones adaptadas a las necesidades de cada proyecto, minimizando riesgos y optimizando los costes asociados al proceso de escrituración.
