Vender una vivienda puede generar beneficios, pero también implica ciertos impuestos que debes tener en cuenta. Uno de los más relevantes es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. En este artículo, te explicamos qué es, cómo se calcula y en qué casos debes pagarlo.
¿Qué es el impuesto de plusvalía?
El impuesto de plusvalía es un tributo municipal que grava el aumento del valor del suelo urbano desde que adquiriste la propiedad hasta el momento en que la vendes o la transmites por herencia o donación. No se aplica sobre el valor de la vivienda en sí, sino únicamente sobre el terreno donde está construida.
Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos, por lo que la cuantía puede variar dependiendo del municipio en el que se encuentre el inmueble. En el caso de Alcalá de Guadaíra y otras localidades cercanas a Sevilla, las ordenanzas fiscales municipales determinarán los coeficientes y tipos impositivos aplicables.
¿Quién debe pagarlo?
El pago de la plusvalía municipal recae en diferentes sujetos según la situación:
- Si vendes una vivienda, eres el responsable de pagar este impuesto.
- Si heredas o recibes una vivienda en donación, el pago recae en la persona que recibe el inmueble.
- En permutas o intercambios de viviendas, cada propietario debe pagar la plusvalía correspondiente por la vivienda que cede.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
El cálculo tiene en cuenta tres factores fundamentales:
- El valor catastral del suelo, que aparece en el recibo del IBI.
- El tiempo que has sido propietario del inmueble, con un límite de 20 años.
- El coeficiente y el tipo impositivo, que establece cada ayuntamiento.
Desde 2021, existen dos métodos para calcular este impuesto, y puedes elegir el que te resulte más favorable:
✔ Sistema objetivo: Se aplica un coeficiente al valor catastral en función de los años que has tenido la propiedad. Este coeficiente lo establece el ayuntamiento y suele ir aumentando con el tiempo.
✔ Sistema real: Se basa en la diferencia entre el precio de compra y el de venta de la vivienda. Si no has obtenido ganancia, no tendrás que pagar la plusvalía.
¿En qué casos estás exento de pagar este impuesto?
No siempre hay que pagar plusvalía. Algunas situaciones en las que podrías quedar exento son:
- Si vendes tu vivienda por un precio inferior al de compra (no hay ganancia). Para demostrarlo, deberás presentar los documentos de compra y venta.
- En algunos casos de herencias o donaciones a familiares directos.
- Si la vivienda ha sido expropiada por la administración.
- Si la operación se ha llevado a cabo entre cónyuges en un proceso de divorcio.
¿Cómo se paga la plusvalía municipal?
El plazo para liquidar este impuesto depende del tipo de transmisión:
- Venta de vivienda: Se dispone de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar la autoliquidación en el ayuntamiento correspondiente.
- Herencia o donación: El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento del titular, prorrogables hasta un año si se solicita.
Para abonarlo, puedes hacerlo de forma telemática en algunos ayuntamientos o presencialmente en las oficinas municipales.
Consejos para reducir el impacto del impuesto de plusvalía
Si estás considerando vender una vivienda y quieres minimizar el impacto de este impuesto, te dejamos algunos consejos:
- Consulta con un experto: Un asesor inmobiliario o fiscal puede ayudarte a analizar cuál de los dos sistemas de cálculo te conviene más.
- Revisa la posibilidad de impugnación: Si crees que el impuesto está mal calculado o que estás exento, puedes recurrirlo ante el ayuntamiento.
- Planifica la venta de tu vivienda: En algunos casos, esperar un año más puede hacer que el coeficiente aplicado sea menor.
El impuesto de plusvalía es un gasto a considerar cuando compras o vendes una vivienda. Con las reformas recientes, es fundamental conocer los métodos de cálculo y saber si podrías quedar exento. En Grupo Recio, te asesoramos en cada paso para que tomes la mejor decisión al comprar vivienda cerca de Sevilla.
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