Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida de muchas personas. Ya sea una primera residencia, una segunda vivienda o una inversión, es fundamental conocer no solo el precio del inmueble, sino también los impuestos que conlleva la operación. Estos tributos varían dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y también según la comunidad autónoma.
En este artículo te explicamos qué impuestos debes pagar al comprar una vivienda en Andalucía y qué debes tener en cuenta para evitar sorpresas.
Impuestos que debes pagar al comprar una vivienda
1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Este impuesto solo se aplica a viviendas nuevas, es decir, aquellas que se adquieren directamente del promotor o constructor y que no han sido habitadas.
- Vivienda obra nueva: el tipo general de IVA es del 10% sobre el precio de compra. Esto es común a todas las comunidades autónomas.
- VPO (Vivienda de Protección Oficial): de régimen especial o público, puede aplicarse un tipo reducido del 4%, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
- Locales comerciales y garajes: 21%.
Por ejemplo, si compras una vivienda nueva en Sevilla por 180.000 euros, tendrás que pagar 18.000 euros adicionales en concepto de IVA (al 10%).
2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP se aplica cuando compras una vivienda de segunda mano. Es decir, si compras el inmueble a un particular y no a un promotor.
Desde 2021, la Junta de Andalucía estableció un tipo fijo del 7% para todas las compraventas de viviendas usadas, simplificando el sistema anterior que usaba tramos según el valor del inmueble.
Esto significa que si compras una vivienda de segunda mano por 150.000 euros, deberás abonar 10.500 euros en concepto de ITP.
Sin embargo, Andalucía también contempla tipos reducidos en ciertos casos:
- 3,5% para personas menores de 35 años que compren su primera vivienda habitual y cuyo valor no supere los 150.000 euros.
- 3,5% para familias numerosas, personas con discapacidad o víctimas de violencia de género o terrorismo, siempre que se cumplan los requisitos y se trate de vivienda habitual.
Estas reducciones suponen un ahorro importante, por lo que es recomendable consultar con un asesor fiscal para saber si puedes acogerte a alguna de ellas.
3. Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD se paga al formalizar en escritura pública ciertos actos jurídicos, como la compraventa de vivienda nueva o la constitución de una hipoteca. Este impuesto también depende de la comunidad autónoma.
En Andalucía, el tipo general es del 1,2% sobre el valor escriturado, pero existen también tipos reducidos en situaciones especiales, por ejemplo, en caso de vivienda habitual o familias numerosas.
Es importante recordar que, si compras una vivienda con hipoteca, el AJD sobre la hipoteca lo paga el banco desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en 2019.
Otros gastos a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda
Además de los impuestos, hay otros costes asociados a la compraventa de vivienda que también debes considerar en tu presupuesto:
- Gastos de notaría: Dependen del valor del inmueble, pero suelen oscilar entre el 0,5% y el 1%, lo que puede suponer entre 600 y 1.000 euros.
- Gastos de registro: Para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Su coste varía según la entidad bancaria y el importe de la operación, aunque suele estar en el 0,75% del valor de la propiedad (entre 400 y 700 euros).
- Gastos de gestoría: Aunque no es obligatorio, muchas personas contratan una gestoría para gestionar los trámites, lo que puede costar entre 300 y 600 euros.
- Tasación de la Vivienda: antes de conceder una hipoteca, los bancos exigen una tasación oficial de la vivienda, cuyo precio ronda los 300 y 600 euros.
¿Existen deducciones fiscales en Andalucía a la hora de comprar una vivienda?
A nivel estatal, ya no existe deducción por compra de vivienda habitual para adquisiciones realizadas a partir de 2013. Sin embargo, Andalucía mantiene algunas deducciones en el IRPF para casos específicos, como:
- Personas jóvenes que adquieran su primera vivienda habitual.
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad.
Estas deducciones suelen estar sujetas a límites de renta, por lo que es aconsejable revisar la normativa autonómica o consultar con un asesor para confirmar si puedes beneficiarte.
Como ya hemos visto, comprar una vivienda en Andalucía implica una serie de impuestos que debes tener en cuenta para calcular el coste total de la operación. Ya sea una vivienda nueva (con IVA y AJD) o de segunda mano (con ITP), estos tributos pueden representar entre un 7% y un 12% adicional al precio de la vivienda.
Si estás pensando en comprar una vivienda, infórmate bien, consulta con profesionales y planifica con antelación para evitar imprevistos.
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